Décryptage : des chiffres manquants du logement (IDEA)

L’AGAPE analyse pour vous une étude menée par IDEA, disponible dans notre centre de ressources – autres ressources.

Constatant que les débats sur la crise du logement au Luxembourg repose sur des données incomplètes, voire inexistante, la Fondation IDEA (think tank de la Chambre de Commerce du Luxembourg), propose un tour d’horizon des principales lacunes en matière de connaissance statistique sur le logement et des enjeux qui y sont associés.

La note évoque le rôle prépondérant que joue l’Observatoire de l’Habitat dans la connaissance du fonctionnement du logement au Luxembourg, qui exerce une mission d’intérêt public de collecte et d’analyse de données relatives au marché du logement.

La note IDEA relève que plusieurs publications de l’Observatoire de l’Habitat ont permis de mieux connaître la structure de la propriété foncière au Luxembourg. Si les travaux de l’Observatoire concluent que la propriété foncière est principalement détenue par des intérêts privés, justifiant la mise en place d’outils fiscaux pour mobiliser le foncier, la Fondation s’étonne que les éléments relatifs à la détention public du foncier soient passés inaperçus. Mais la Fondation IDEA ne conclut pas autre chose que l’Observatoire de l’Habitat : en ciblant les 30% de foncier à vocation résidentielle détenue par les 6 principaux acteurs publics ou assimilés (Ville de Luxembourg, Etat, Agora, Fonds du Logement, Fonds Kirchberg et SNHBM), la conclusion reste la même : l’essentiel du foncier à vocation résidentielle est concentré entre les mains d’acteurs privés.

La note d’IDEA évoque ensuite un certain nombre de thèmes sur le logement où le manque de données est particulièrement problématique, s’agissant de questions centrales en matière de logement :

• Il est impossible de mesurer le déficit de construction de logements au Luxembourg, aucune donnée sur la construction neuve n’étant disponible depuis 2021 ;
• Aucune information n’est disponible sur le logement vacant. Cette situation n’évoluera favorablement qu’avec la mise en place du Registre National des Bâtiments et des Logements ;
• Un manque de visibilité sur des logements abordables revendus sur le marché privé mais pour lesquels un promoteur public conserve un droit de préemption, générant un risque de moins-value importante ;
• Aucune information disponible sur la proportion de logements locatifs ne respectant pas le plafond de loyer annuel fixé par la loi (5% du capital investi);
• L’impossibilité de chiffrer le manque à gagner pour les finances publiques des différents mécanismes de déductions fiscales liées au logement ;
• Un potentiel de production de logements trop imprécis (4500 à 8000/an) pour évaluer avec précision les capacités du potentiel foncier à vocation résidentielle ;
• Une mauvaise connaissance des statuts d’occupation des logements au Luxembourg, dû à un nombre important de non-réponse au recensement de 2021, et alors que le pays, traditionnellement tourné vers la propriété, semble évoluer vers un modèle plus locatif ;
• Aucune information ne permet de savoir quelle est la proportion des acquisitions de logements en VEFA par un acteur public, élément a priori devenu essentiel pour le fonctionnement du marché immobilier.

La note termine en réaffirmant la nécessité de disposer de statistiques fiables pour piloter la politique du logement. Avec la persistance de zones d’ombre sur des sujets essentiels, les réformes engagées seront fragiles, car elles ne reposeront pas sur une base de connaissance solide, et il sera impossible d’en mesurer les impacts.

Au final, la Fondation IDEA appelle à donner aux acteurs statistiques du logement au Luxembourg les moyens de remplir leur mission, au premier rang desquels l’Observatoire de l’Habitat et le STATEC.

Il apparaît ici utile de faire le lien avec le projet Interreg DIALOG : lancé en février 2026, le projet ambitionne notamment de produire des indicateurs sur le logement sur l’ensemble de la métropole transfrontalière de Luxembourg, mais également d’analyser la comparabilité des données entre la France, la Belgique, le Luxembourg  et l’Allemagne, mais également de formuler des recommandations, à l’attention des autorités politiques et statistiques nationales, et éventuellement européennes (EUROSTAT).

Cette note d’IDEA révèle qu’avec des données de constructions absentes depuis 2021, il est aujourd’hui impossible d’évaluer les besoins en logements au Luxembourg. Le Grand-Duché ne peut pas répondre à la demande en logements, puisqu’il ne la connaît tout simplement pas.

Les conséquences de cette fragilité de la statistique luxembourgeoise se mesure aujourd’hui jusque sur les territoires frontaliers, notamment du Nord-lorrain : une hausse des frontaliers atypiques, liées à des migrations résidentielles depuis le Luxembourg. Et qui elles, sont mieux connues, grâce aux statistiques de la Sécurité Sociale luxembourgeoise (IGSS) et les recensements de l’INSEE.